1.量时代，租赁崛起

2016年6月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。2017年7月，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

7月7日，上海市发布《住房发展“十三五”规划》，明确要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%。与此同时，新增供地“自持并租赁”也呈常态化。7月4日，上海推出的两幅“只租不售” 的住宅用地，均需自持 70 年。

从市场角度来看，国内租赁市场规模超过万亿。链家研究院相关报告显示，2020年和2025年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

2.长租公寓成风口

"长租公寓"，又名"白领公寓"，"单身合租公寓"，就是带有装修和品牌管理的公寓，是近几年房地产市场一个新兴业态。通常由资本方租下物业，装修配备之后以公寓品牌对外出租。长租公寓又分为“集中式”和“分布式”两种形态，集中式公寓是资本方拿下整栋楼，对房间进行统一装修配备、统一服务；分布式公寓就是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外出租。

在政策红利支持和租赁市场潜在的巨大空间下，长租公寓市场受到各方青睐，不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青，房地产企业、酒店集团、住房中介机构也纷纷入场。特别是今年,多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。

万科2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,今年加速规模扩张；龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司；碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部；绿地将长租公寓纳入发展战略。据克而瑞研究中心的资料显示，目前，全国综合排名TOP30的房企中，已经有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

上海泊寓•虹桥南华园店是万科在上海的第五家泊寓门店

3.装配式装修显身手

综合来看，集中式公寓或将成为未来长租公寓市场的主流。在产品打造过程中，标准化装修成为其核心环节，从设计构思到安装收尾，每个节点的高效势必会是规模化复制的核心因子所在。采用SI理念（主体结构与内装分离）的装配式装修可大显身手。

装配式装修是一种将工业化生产的部品部件通过可靠的装配方式，由产业工人按照标准化程序采用干法施工的装修过程。一般包括地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系。

长租公寓选择装配式装修可以：

1）控制装修成本，创造产品附加值

长租公寓市场的利润空间主要来自创造产品附加值和提升运营效率，装修成本和收房成本是抑制净利率的主要原因，控制前期装修改造支出非常重要。中金公司认为，项目的投资回收周期一般在4-5年，装修成本摊销年限一般为5年。

采用装配式装修方法，由于材料和部品均在工厂生产完成，现场干作业，保证装修品质的同时成本可控，还可大幅缩短工程时间。例如传统卫生间的设计和施工，不仅容易出现漏水现象，还会耗费大量的人力物力财力。

采用整体卫浴，4-8小时即可完成一套安装，高效实用。模块化墙饰面和隔墙系统，采用硅酸钙板、纤维水泥墙板等环保材料，装修低甲醛，即装即住，缩短装修到开业的周期，尤其在存量旧房改造中优势明显。

禧屋系统卫浴化零为整，告别瓷砖的“零散拼凑”

2）满足规模化复制与快速迭代双重需求

品牌长租公寓一般都有统一的装修标准，标准化设计便于规模化复制，是长租公寓行业盈利的基础。而产品与客户需求的匹配决定出租率。但除了部分硬装，装修风格和部品都不可能与住宅同寿命，无法陪伴开发商70年自持的漫漫长路。

统一部品标准，预留标准接口和空间后，就能够方便、灵活地进行更新和替换，软装可进行差异化定制，跟上时代的潮流，满足租户不断变化的产品需求。

魔方公寓

3）便于维护维修，提升运营效率

租户的流动性较大，长租公寓装修的建材和设备不但要满足租房者的功能需求，更需要经受时间的考验，确保长期可靠，方便开发商的维护与更新。

一些品牌长租公寓结合互联网技术，接入水电气门一卡制智能硬件设施，完成智能硬件的远程控制和管理，实现了维修快速响应，提升了客户体验。

联寓管家APP

4.装配式装修技术应用案例

如今，整体厨房、整体卫浴产品在长租公寓装修中的应用早已普遍，产品也相对比较成熟，如老板电器、方太、科逸、禧屋、远大等一批厨房和卫浴品牌，都有公寓市场产品系列。一些创业型装修公司如上海开装则结合装配式装修技术优势，迅速拓展新兴市场。

万科泊寓 ＋ 禧屋

万科泊寓是万科旗下经济租赁产品，成立于2015年。为青年群体，提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓。泊寓通过研究年轻群体和居住习惯，为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索邻里关系新模式，打造富有青春气息的全新产品。目前，业务已覆盖20个城市，预计到2018年拓展公寓目标45万间。

上海泊寓•虹桥南华园店采用了禧屋系统卫浴，现代几何疏影卫浴空间新颖时尚

禧屋纳米银防霉底盘防霉率达90%

禧屋系统卫浴7cm隔热保温层

景瑞·@way遇道 ＋ 科逸

景瑞·@WAY遇道是景瑞上海青年公寓产品线首作，是景瑞地产携手互联网公寓长租平台联手打造的青春定制社区。197套约20平米的精装青年公寓全部采用了科逸整体浴室。

科逸整体浴室及其部件均采用工厂标准化流程预制生产，现场干法施工安装，大大提高了安装施工效率和质量。

3个月时间完成197套整体浴室安装

科逸BUL1215整体浴室

魔方公寓 ＋ 开装

魔方公寓是一家面向都市白领的O2O服务式公寓连锁品牌，成立于2010年8月。致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。目前业务覆盖北上广深等15个主要城市，房量 2.2 万间。

开装采用了快速的装配式安装方式，工期缩短，为公寓产品尽早产生盈利提供可能。

墙面选用通体板材，色彩一次成型，成本低廉。表面光洁、板材耐候、无气味。

V领地青年社区 ＋ 开装

V领地青年社区围绕都市青年的居住与生活需求，为年轻人提供便捷、舒适、安全、好玩的居住空间，以及生活配套、共享空间等系列增值服务。立足上海，并逐步向江浙沪、京津冀、珠三角延伸。目前已签约近40个物业，总房量达到2万套。

开装采用工业化施工流程，将施工过程中工人的技术失误因素降到了最低，简单的插接、嵌扣即可达到毫米级别的工差标准。

毫米级精确施工

长租公寓时代来临，装修行业随风而动

装配式装修，你准备好了吗？